大和明珠住戶規約
大和明珠住戶規約
本大和明珠社區訂定規約條款如下，本社區全體區分所有權人、無權占有人及住戶均有遵守之義務。
第一條 本規約效力所及範圍
本規約效力及於本社區全體區分所有權人、無權占有人及住戶。本社區範圍如台中市政府使用執照(96)府都建使字第301號中所載之基地、建築物及附屬設施(以下簡稱標的物件)。
第二條 專有部分、共有部分、約定專用部分、約定共用部分
一、本社區專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如后，其區劃界線詳如附件一般的物件之圖說。
(一)專有部分：指編釘獨立門牌號碼或所在地址證明之家戶，並登記為區分所有權人所有者。
(二)共用部分：指不屬於轉有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。
(三)約定專用部分：本社區共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。
(四)約定共用部分：本社區專有部分經約定供共同使用者。
二、本社區法定空地為公共部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為專用部分。擔起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。
三、本社區建築周圍上下、外牆面及不屬專有部分之防空避難設備，非經規約規定或區分所有權人會繼之決議，不得懸掛或設置廣告物。
四、停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。
五、區分所有權人及住戶對於陽臺及露臺不得違建，如須裝置鐵窗、廣告物或採光罩時，不得妨礙消防逃生及救災機能。
六、共用部分即約定共用部分劃設機車停車位，供住戶之機車停放，其相關管理規範依管理委員會訂定之相關管理辦法為之。
第三條 區分所有權人會議
一、區分所有權人會議由本社區全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之招開，依公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)第二十五條之規定，召集人由具區分所有權人身分之管理負責或管理委員會主任委員擔任。
二、區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載名開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事需召開臨時會者，得於公告欄公告之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。
三、下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：
(一)規約之訂定或變更。
(二)本社區之重大修繕或改良
(三)本社區有本條例第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。
(四)約定專用或約定共用事項。
(五)公共基金之提撥支出使用。
(六)其他依法令須由區分所有權人會議決議之事項。
四、會議之目的如為專有部分之約定共用事項，應先經該專有部分之區分所有權人書面同意，使得成為議案。
五、約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。
六、會議之目的如對某專有部分之承租者或使用者有利害關係時，該等承租者或使用者經該專有部分之區分所有權人同意，得列席區分所有權人會議陳述其意見。
七、個專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。
八、區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。代理人應於簽到前，提出區分所有權人之出席委託書，如附件一。
九、開會通知之發送，以開會前十日登陸之區分所有權人名冊為據。區分所有權人資格於開會前如有異動時，取得資格者，應出具相關證明文件。
十、區分所有權人會議討論事項，除第三款第一目至第五目應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人四分之一及其區分所有權比例合計四分之一以上之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。
十一、區分所有權人會議依第十款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第十款定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意做成決議。前揭決議之會議紀錄依本條例第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。
十二、區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分各數總和之五分之一以上者，其超過部分不予計算。
十三、區分所有權人會議之決議事項，應作成會議紀錄，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。
十四、會議記錄應包括下列內容：
(一)開會時間、地點。
(二)出席區分所有權人總數、出席區分所有權人之區分所有權比例總數及所佔之比例。
(三)討論事項之經過概要即決議事項內容。
第四條 本社區有關文件之保管責任
規約、區分所有權人會議及管理委員會之會議紀錄、簽名簿、代理出席之委託書、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件應由管理委員會負保管之責，區分所有權人或利害關係人如有必要而提出書面請求閱覽或影印時，不得拒絕。
第五條 管理委員會委員人數
為處理區分所有關系所生事務，本公寓大廈由區分所有權人及住戶互選管理委員三人組成管理委員會。管理委員會組成如下：
一、主任委員一名，由區分所有權人或其配偶或其直系親屬任之。
二、監察委員一名，由區分所有權人或其配偶或其直系親屬任之。
三、財務委員一名，由區分所有權人或其配偶或其直系親屬任之。
一、主任委員一名，由區分所有權人及具進住住戶資格認之。
二、監察委員一名，由區分所有權人及具進住住戶資格認之。
三、財務委員一名，由區分所有權人及具進住住戶資格認之。
主任委員、財務委員監察委員由管理委員會內部互選之，選任及解任時均應公告。
第六條 管理委員會會議之召開
一、主任委員應每二個月召開管理委員會會議乙次。
二、管理委員會會議應由主任委員於開會前十日以書面載明開會內容通知各管理委員並公告住戶周知。
三、發生重大事故有即時處理之必要，或經三分之一以上之委員書面連署並註明會議議題後向主任委員提議要求召開管理委員會會議時，主任委員應儘速召開臨時管理委員會會議，惟應先公告2日後方得召開該臨時會議。
四、管理委員會會議應有過三分之二以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過。管理委員因故無法出席管理委員會會議，得以書面(如附件二)委託其他管理委員代理出席。但以代理一名委員為限。
五、有關管理委員會之會議紀錄，應包括下列內容：
(一)開會時間、地點
(二)出席人員及列席人員名單
(三)討論事項之經過概要及決議事項內容。
六、管理委員會會議之決議事項，應作成會議記錄，由主席簽名，於會後十五日內公告之。
第七條 管理委員會之資格及選任
一、主任委員由管理委員互推之，其他委員亦。同
二、每屆管理委員之任期為期二年；主任委員、監察委員及財務委員連選得連任一次。
三、管理委員有下列騎士之一者，即當然解任。
(一)主任委員、監察委員及財務委員喪失區分所有權人資格者。
(二)管理委員喪失住戶資格者。
四、管理委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有本條例第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。
五、管理委員出缺時，由候補委員依序遞補。
第八條 主任委員、監察委員及財務委員之消極資格
有下列情事之一者，不得擔任主任委員、監察委員、財務委員，其已充任者，即當然解任。
一、曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑期之宣告，服刑期滿尚未逾二年者。
二、曾服公職虧空公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾二年者。
三、受破產之宣告，尚未復權者。
四、有重大喪失債信情事，尚未了結或了結後尚未逾二年者。
五、無行為能力或限制行為能力者。
第九條 管理委員之權限
一、主任委員對外代表管理委員會，並一管理委員會決議執行本條例第三十六條規定事項。
二、主任委員應於定期區分所有權人會議中，對全體區分所有權人報告前一會計年度之有關執行事務。
三、主任委員得經管理委員會會議決議，對共用部分投保火災保險、責任保險及其他財產保險。
四、管理委員得依據相關法令、本社區規約及區分所有權人會議之決議，訂定、增修、刪改各項組織章程、住戶生活公約、管理規範及管理辦法，以維護全體住戶之權益，並於訂定、增修、刪改確定後公告予各住戶周之，且提報區分所有權人會議追認之。
五、本管理委員會之委員均採不支薪義務服務制；但必要時得另聘請專職支薪之總幹事一名。
第十條 公共管理基金之繳納
一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應向管理委員會繳交下列款項：
(一)公共基金。
(二)管理費。
二、本社區之公共基金屬於本社區全體區分所有權人所共有，不得以任何名義發放本基金之全部或一部分予任何區分所有權人，且無論賣售、出租、繼承、讓與等，皆不得要求發放領回。
三、管理費由各區分所有權人按其專有及共有之應有部分比例分擔之。各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。
四、區分所有權人若在規定之日期前為繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取延遲利息(以未繳金額之年息10%計算)與催繳程序督促費用。
五、依本條例第二十四條規定，區分所有權之繼受人應於繼受前向管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，且須繼受前屋主所積欠之一切費用。
第十一條 公共管理基金之管理及運用
一、管理委員會未執行財務運作業務，應以管理委員會名義開設銀行或郵局儲金帳戶。
二、公共管理基金用途如下：
(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。
(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。
(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。
(四)管理委員會之辦公費、電話費及其他事務費。
(五)稅捐及其他徵收之稅賦。
(六)因管理事務洽詢律師、建築師等轉業顧問之諮詢費用。
(七)共用部分及相關設施之拆除、重大修繕或改良。
(八)因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。
(九)其他基地及共用部分等之經常性、計畫性管理費用。
第十二條 共用部分修繕費用之負擔比例
共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。
第十三條 共用部分及約定共用部分之使用
住戶對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。
第十四條 約定專用部分或約定共用部分使用償金繳交或給付
共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金。
一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或該契約訂有使用該一共用部分或專有部分之約定者。
二、登記機關之共用使用部分已載有專屬之停車空間持份面積者。前項使用償金之金額及收入款之用途，由管理委員會定之。
第十五條 專有部分及約定專用之使用限制
一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。
二、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方法使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。
第十六條 財務運作之監督規定
管理委員會應製作並保管公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形，附屬設施設備清冊、固定資產與雜項購置明細帳冊、區分所有權人與區分所有權比例名冊等。如區分所有權人或利害關係人於必要時提出書面理由請求閱覽或影印，不得加以拒絕。但得指定閱覽或影印之日期、時間與地點。
第十七條 糾紛之協調程序
一、社區區分所有權人或住戶間發生糾紛時，由管理委員會邀集雙方當事人進行協調。
二、有關區分所有權人、管理委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄本社區所在地之台中地方法院為第一審法院。
第十八條 違反義務之處置規定
一、區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及回返共同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：
(一)住戶違反本條例第六條第一項之規定，於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使權利時，有妨害其他住戶之安寧、安全及衛生情事；於其他住戶維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，有拒絕情事；於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之；經協調仍不履行時，得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。管理委員會本身於維護修繕共用部分或設計管線必須進入或使用該住戶專有部分或約定專用部分，有拒絕情事時，亦同。
(二)住戶違反本條例第八條第一項之規定，有任意變更社區周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難室之構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為時，應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依本條例第十九條第一項規定處理，該住戶應於一個月內回復原狀，屆期未回復原狀者，由管理委員會回復原狀，其費用由住戶負擔。
(三)住戶違反本條例第九條第二項之規定，對共用部分之使用為依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請返院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
(四)住戶違反本條例第十五條第一項之規定，對於專有部分、約定專用部分之使用方式違反使用執照及規約之規定時，應予制止，經制止而不遵從者，應報請直轄市、縣(市)主管機關處理，要求其回復原狀。
(五)住戶違反本條例第十料條第一項至第四項之規定有破壞公共安全、公共衛生、公共安寧等行為時，應予制止，或召集當事人協調處理，經制止而不遵從者，得報請地方主管機管處理。
二、住戶有下列各目之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分：
(一)積欠一本條例及規約規定應分擔費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
(二)違反本條例相關規定經依本條例第四十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。
(三)其他違反法令或規約，情節重大者且經管理委員會會議通過者。
三、前款強制出讓所有權於判決決定後三個月內部自行出讓並完成移轉登記手續者，管理委員會得聲請法院拍賣之。
第十九條 其他事項
一、共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另定使用規則。
二、區分所有權人資格有異動時，去得資格者應以書面提出登記資料，其格式如附件三。
三、區分所有權人將其專有部分出租他人或供他人使用時，該承租者或使用者亦應遵守本規約各項規定。
四、區分所有權人及停車空間建築物所有權者，應在租賃(或使用)契約書中載名承租人(或使用人)不得委反本規約之規定，並應向管理委員會提切結書，其格式如附件四。
五、本規約中未規定之事項，應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及其他相關法令之規定由管理委員會訂定各項規範及管理辦法辦理。
六、本社區公告欄設置於管理委員會指定處。
第二十條 管理負責人準用規定之事項
本社區為組成管理委員會時，應推選管理負責人處理事務，並準用有關管理委員會應作為之規定。
第二十條之 一、社區使用及租售管理
社區住戶遵守下列事項：
(一)住戶於維護、修繕或行駛專有部分之權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。且為保障社區安寧，本社區於晚上10時起訖早上9時止，禁止唱卡拉OK或其他發出噪音影響住戶睡眠品質之行為。
(二)住(業)戶必須告知承租(購)人，社區公約及附屬之管理辦法、說明承租人必須遵守。
(三)本社區禁止色情、賭博、神壇、葬儀、及其他法令不許之相關行業承租或使用。
(四)本社區除店舖外，均為純住宅使用，不得有營業行為或設置辦公室。
(五)本社區不得作為餐飲、娛樂、理容、神壇、廟宇、葬儀社或政府明定之八大特種行業等等有礙社區安全、衛生及安寧之營業行為。
(六)住(業)戶應於承租(購)人遷入前將其背景資料以書面方式提送管理委員會備查。
(七)管理費由住(業)戶與承租(購)人協議後定期繳交，承租人如拒繳管理費時，原區分所有權人應繳納之。
(八)所有權人因租售需要，需張貼告示海報時，應先徵得管理委員會之同意。
第二十條之 二、法律求償之損害賠償範圍：
住戶違反本社區公約第十九條、第二十條之一之規定或欠繳管理費，經管理委員會協調或催告仍不改善時，管理委員會得委請律師訴請法院為必要之處置。
管理委員會依前項規定對違約之住戶提出訴訟，所支出律師費用及各項規費，違約之住戶應負賠償之責。